ESTA VIVO!!!

Era una leyenda urbana, que como todas las leyendas de este tipo nunca terminamos por creernos, pero esta vez es cierto, o si no como se explican los siguientes hechos:

Plan general de marbella de 1986: (actualmente vigente), parcela de 1.500 m2 clasificada como urbana y calificada como zona verde (PJ) en la zona de Nagueles.

El azar (¿?) provoca que aparezca sobre este suelo una vivienda unifamiliar aislada, (por supuesto con piscina y jardín).

Nuestro héroe, el Rin-Tin-Tin del urbanismo andaluz lo detecta y en el plan general que redacta lo incluye en un ARI (especie de prisión urbanística en el que todo aquel que se ve en ella encerrado se le asigna una penitencia en función del delito cometido, y a este se le asigna, a cambio de la legalización de dicha edificación con que tiene que compensar al consistorio con un suelo de 1.500 m2 con destino a equipamiento publico),… hasta aquí todo precedido de un discurso de justicia, y por supuesto con todos los perejiles que aseguren la participación del pueblo, y en base a ello (y porque lo pone la ley) sale el documento a información publica.

Y ahora viene lo curioso, a raíz de esta información pública el documento cambia en los siguientes extremos (producto por supuesto de alguna concienzuda alegación que tenia hasta manchas de grasa del jamón que colgaba de la cercana alacena).

Desaparece el ARI, y se le traslada al reo a una ARG (otra especie de prisión pero acompañado de otros delincuentes amigos entre si), y para que estos no protesten ante la inclusión obligada del nuevo vecino se les aumenta el volumen en un 40%, se les disminuye las cargas que tenían (menos vivienda protegida), y se hace desaparecer la obligación de ceder el suelo para equipamiento publico; eso si se les señala que deberán ceder un suelo que ya habían cedido otras personas y propiedad del Ayuntamiento, … por cierto los presos de esta celda (ARG) todavía no han cometido pena alguna (tampoco tienen castigo) ya que su parcela no esta construida, y gracias a esta artimaña les van a legalizar lo que todavía no han hecho, y no les cobran nada.

Lo dicho que Jesús Gil sigue vivo, y si no fíjense en el tamaño, que una coleta y barba se la puede dejar cualquiera.

TEMPUS FUGIT

Ahora que se esta empezando a construir menos, y espero que a poner el hecho de la construcción (urbanización también) donde debe de estar, esto es, una industria/actividad económica, importante, incluso muy importante, pero no la única que debe de existir en esta zona del planeta, como estaba pasando últimamente y es por lo tanto el momento de sentarse y reflexionar, lo que mi abuela dice “aprovechar el tiempo”, porque ahora eso es lo que tenemos “TIEMPO”. Tiempo que ya hemos perdido por no haber iniciado el camino antes

Tiempo para planificar nuestro territorio con el reposo y tiempo de cocción suficiente para que el guiso que preparemos no salga ni salado, ni duro, ni tan siquiera falta de sabor, … es decir con el “chup-chup” imprescindible que han de tener las cosas bien hechas y con cariño, como las garbanzos con chorizo sin olla expres. Unos buenos garbanzos hay que empezar a hacerlos ya la noche anterior poniéndolos en remojo, para a eso de las 12 del mediodía del día siguiente, empezar a cocinar cuando aun tenemos en el paladar el regusto del café con leche y el pan con aceite, y por supuesto nada de hambre todavía, pero ya sabedores que llegará el momento de comérselos, y que ahora es el momento de prepararlos.

Con el urbanismo (y la ordenación territorial) al igual que con casi todo lo que se hace de una manera seria y sensata, la sencillez y la reflexión son recetas a tener en cuenta, y ahora que notamos los resultados de los excesos de estas pasadas navidades es el momento de pararse y estudiar las próximas que la experiencia es un grado.

Ahora que por fin somos ricos, porque tenemos tiempo, no desaprovechemos ese poderoso capital y pongámoslo a trabajar en una planificación seria y reposada de nuestro territorio.

SOLUCIONES PARA UNA CRISIS ( y 2)

Uno de vosotros (hoy desde Nara) me hace llegar las siguientes reflexiones que sin mas transcribo:

HACE FALTA TOMAR MEDIDAS YA. UNA MEDIDA EFICAZ SERIA DEROGAR LA LOUA
AQUI PROPONGO OTRAS MEDIDAS MAS GLOBALES:

Estimados expertos, soy abogado y administrador de un grupo inmobiliario y de inversión en la zona de la Costa del Sol, y como tal persona preocupada por la actual crisis. Pienso que es de urgente necesidad tomar medidas para la "economía real" pues la situación financiera ya tiene puestas las bases para que en pocas semanas se vaya normalizando. Es en la economía real, como digo, donde hay que tomar urgentísimas decisiones y que estas sean acertadas. Adjunto a continuación un escrito que preparé y remití a algunos políticos provinciales y de la comunidad autónoma de Andalucía en 10 de agosto pasado (sin que hasta ahora haya obtenido respuesta). Pero dados acontecimientos acaecidos desde dicha fecha, seguidamente paso a complementarlo con las propuestas que se indican:

1º) Reiterar que nuestra locomotora es la construcción y, sin perjuicio de que en otra época futura haya que ir cambiando esta locomotora, como dicen muchos expertos, lo cierto es que en estos momentos no seria posible, por tanto para resolver problemas urgentes hay apoyar a este sector (que representa mas de una tercera parte del PIB español y arrastra de casi todos los demás).

2º) Los pagos de las hipotecas: El problema mas agobiante es que para las personas que han comprado una vivienda en los últimos 5 años, se les ha subido la cuota mensual en algunos casos al doble y como media un 50%, lo cual hace insoportable esta carga, pues en los mejores casos estas subidas hay que detraerlas de otros consumos y en el peor pierden su vivienda y sus ahorros. Si bien la fijación del EURIBOR no depende del gobierno español, lo cierto es que este problema tiene una fácil solución: "ACORDAR CON LAS ENTIDADES FINANCIERAS QUE EL DEUDOR QUE LO SOLICITE PUEDA VOLVER A PAGAR LA CUOTA HIPOTECARIA QUE CONTRATO EN SU DIA (o sea la correspondiente al primer periodo antes de la revisión) Y QUE LA SUMA PRODUCIDA POR LA SUBIDA DE LOS INTERESES SE DIFIERA MEDIANTE NUEVAS CUOTAS VENCIMIENTOS LOS MESES POSTERIORES A LA FINALIZACIÓN DEL TIEMPO PACTO (Ejemplo: Préstamo de 150.000 € a 25 años, cuota inicial EURIBOR mas 0,50 (700 €) cuota actual 900 €. Se solicitaría de la entidad financiera el pago de la cuota inicial de 700 € y la suma de los excesos que se produzcan por consecuencia de la subida del euribor, se pagarían a partir del año 26 hasta completar el pago total de dicha suma y a manteniendo la misma cuota de 700€, sean los años que resulten precisos).
Con esta solución no se perjudica nadie pues el deudor puede mantener su poder adquisitivo y la entidad financiera no se perjudica.
En cuanto a los préstamos a las empresas, leasings, etc. se podrían tomar las mismas medidas y así se mantendría el nivel de inversión y renovación de equipos y financiación.

3º) Es urgente modificar la Ley del suelo y valorar los suelos susceptibles o en vía de urbanización por su valor real de mercado, para que las constructoras puedan garantizar sus deudas, que deberán ser renovadas y alargadas en el tiempo al menos 5 años -tiempo prudencia que podrá durar la crisis inmobiliaria-. Esta medida tampoco perjudicaría a nadie y se le podrían aplicar las mismas medidas en cuanto al interés inicialmente contratado.

SOLUCIONES PARA UNA CRISIS (1)

Uno de vosotros me hace llegar las siguientes reflexiones (desde Osaka) que sin mas transcribo:

Señores estamos en la tercera crisis económica desde la del petróleo de 1.974 que fue la primera que yo conocí, después vino la del 1990-1994 y ahora estamos en la de 2.007-2012, y aunque todas las crisis tienen causas diferentes (por ejemplo la actual tiene su raíz en la crisis financiera) las consecuencias siempre son las mismas (paralización de la economía, paro y pobreza del país). Pero la actual crisis tiene un plus de preocupación por cuanto, en todas las anteriores los gobiernos de turno lo manifestaban claramente ante la ciudadanía y los agentes sociales, pero el actual aun anda “dudando” si estamos ante una crisis o una desaceleración, este es el motivo de que este solitario ciudadano preocupado realice este trabajo.

Decía antes que los anteriores gobiernos tenían conciencia de las crisis que les tocó vivir en cada momento histórico y por ende tomaban las medidas que en cada época podían paliarlas, y por eso traigo aquí y ahora un merecido recuerdo del conocido (para los que tenemos mas de 45 años) Decreto Boyer (R.D.L. 2/1985)

Hacen falta medidas "urgentísimas" si ello fuera posible deberían ser dictadas en la primea semana del mes de septiembre y las cuales ante todo deben buscar "la confianza" y ser de inmediata reacción económica y aplicarse en los sectores que han provocado la crisis y están produciendo el paro laboral. Por ello como decía antes han de ser a modo de Decreto Boyer (no se olvide que era ministro del gobierno socialista). Estas medidas pueden concretarse en los siguientes sectores:

1º) SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN: De todos es sabido que el sector económico que más capacidad de creación de riqueza y puestos de trabajo existe en España es el de la construcción. Según datos oficiales representa un tercio del PIB.
Por otro lado se dice que existe un gran stok de viviendas en el mercado, lo cual no es del todo cierto, pues ciñéndonos a la zona de la Costa del Sol (que es la que conozco) existen estudios muy serios de de la Unión Europea que calculan en 8 millones de habitantes para el año 2.020 el litoral malagueño. Además este sector ha venido mostrando durante los últimos treinta años (con dos grandes crisis de por medio) que la inversión en segunda vivienda en esta zona ha sido súper rentable y lo seguirá siendo en el futuro. Desconozco otras zonas de España pero me parece que no sobran viviendas y que la citación actual es coyuntural. Lo que si ha venido ocurriendo en los últimos años es que este sector ha sido injustamente "maltratado" desde todos los sectores tanto oficiales, políticos de izquierdas, como periodísticos y lo que es peor "nadie lo ha defendido" y esos polvos traen estos barros.
Y ya centrándonos en las medidas a tomar las podemos sintetizar en las siguientes:

a) Desgravación por inversión en vivienda (ver art. 7 del decreto Boyer), y para los no residentes esta desgravación se compensará al realizarse la desinversión.

b) Rebaja de los impuestos que afectan a las viviendas y locales de negocio, tanto del IVA, como del ITP y AJD, fijándolos en los mínimos de las escalas respectivas. En cuanto al IVA las empresas suministradoras deberán también repercutir al tipo mínimo a las constructoras.

c) Rebaja en un 50% de las tasas que se estén aplicando por licencias de construcción, permisos de apertura, Impuesto de Plus Valía (ISIVTNU).

d) Acortar plazos para la concesión de licencias de obras.

e) Actualizar los precios de los módulos de VPO conforme al lugar y valor del suelo de cada sector, pues en algunas casos los precios oficiales no cubrirían ni el costo del suelo.

f) Revisar la Ley del Suelo para que los suelos urbanizables puedan valorarse conforme a su valor real de mercado.

g) Modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo que (como ocurre en los juicios ejecutivos) la acreditación bien mediante el certificado bancario donde se halle domiciliado el pago de la renta o bien mediante acta notarial, del impago de dos meses de renta, conlleve el lanzamiento como paso previo al juicio de desahucio por falta de pago. Así los propietarios de viviendas se animarían a poner en el mercado a precios inferiores sus viviendas, al existir una mayor oferta de este tipo de viviendas.


2º) DE ORDEN COMERCIAL:

a) Restablecer la libertad de horario para los locales comerciales (Art. 5 Ley Boyer).

b) Aplicar las normas sobre la libertad de la competencia, desactivando en lo posible el poder de las grandes distribuidoras que afectan tanto a la subida de los precios.

c) Acortar los plazos, con silencio administrativo positivo, par aperturas de nuevos comercios.

d) Liberación de instalación de casinos en las zonas turísticas, potenciando así una gran inversión en infraestructuras (urbanizaciones y hoteles de lujo) y turismo de gran poder adquisitivo.

3º) DE ORDEN LABORAL:

a) Procurar un acuerdo nacional con la patronal y sindicatos para conseguir la moderación salarial y que los convenios nunca pueda acordar, mientras dure la crisis, que los salarios superen el 50% de la inflación. Estas medidas deberán comenzar por los funcionarios y políticos para dar ejemplo de "solidaridad" con la población desempleada.

b) Modificar la legislación laboral estableciendo para todos los contratos fijos que se celebren a partir de ahora tengan una indemnización por despido máxima de 20 días de salario por año trabajado, animando así a las empresas a realizar contratos fijos.
c) Pagar con cargo a los presupuestos del INEM el primer año de la cuota de la seguridad social a cargo de la empresa, para aquellos contratos de empleados fijos procedentes de las oficinas de empleos con una duración superior a tres meses, animando asimismo a las empresas a realizar contratos fijos.

4º) DE ORDEN FINANCIERO:

a) Suprimir el impuesto de AJD sobre las operaciones hipotecarias (por otro lado actualmente contrario a la Sexta Directiva de la CEE).

b) Realizar un gran acuerdo con las entidades financieras para que la hipoteca media (actualmente en 20 años de amortización) pase a 50 años.

c) Hacer una amnistía fiscal para aquellos capitales no declarados (a modo de la que se hizo en la época del gobierno de Felipe González) debiendo suscribir obligaciones hipotecarias garantizadas por el Estado, y así conseguir una inyección de liquidez en el sistema financiero inmobiliario.

d) Procurar un gran acuerdo a nivel de la Unión Europea para inyectar los insumos financieros necesarios para estabilizar el sistema financiero europeo.

e) Procurar un acuerdo a nivel de la Unión Europea para una urgente devaluación del EURO hasta conseguir una casi paridad con el Dólar estadounidense.


A NIVEL DE LA COMUNIDAD AUTONOMICA ANDALUZA:

Nuestra comunidad autónoma merece un capitulo aparte, por cuanto aparece mucho mas castigada por la crisis que otras autonomías, dado que solo tiene dos industrias que son el turismo y la construcción, siendo esta con mucho la que tira del carro. Así para nuestra comunidad cabe repetir los puntos anteriores que sean de su competencia a los que habrá que añadir los siguientes:

1º) Aprobar con carácter de urgencia y siempre antes de los próximos seis meses los cientos de Planes Generales de Ordenación que se encuentran en tramitación por culpa de la LOUA. Parece mentira que mientras cientos de funcionarios de los departamentos de urbanismo y vivienda no hacen otra cosas que "rellenar sudokus" esté paralizada la practica totalidad de Andalucía por culpa de LOUA y la falta de voluntad política en su desarrollo. Esta situación agrava la crisis económica en nuestra comunidad autónoma.

2º) Acortar los plazos para aprobación de instrumentos de planeamiento (piénsese que el Plan Parcial medio tarda entre 2 y 4 años en aprobarse, con los consiguientes gastos financieros y encarecimiento del suelo).

3º) Revisar la legislación que obliga a la construcción del 30% de VPO según lugares y tipos de viviendas, ya que es un contrasentido establecer esta obligación en urbanizaciones dedicadas a segundas residencias o turísticas.

4º) Autorizar la mayor cantidad de puertos deportivos en la zona de la costa del Sol para cubrir la demanda y activar las inversiones extranjeras y el turismo de calidad.

CARTA A UN AMIGO??

Os traslado la carta que un ciudadano ha enviado a Chaves (D. Manolo), y que por supuesto no ha contestado

"Como V.E. sabrá desde la publicación de la nueva Ley del Suelo se ha paralizado en la practica totalidad de las zonas rurales cercanas a los pueblos y ciudades de Andalucía, especialmente en Málaga, la actividad de la construcción de casitas rurales, lo que ha provocado un enorme malestar en todos los pueblos limítrofes con la Costa, además de una verdadera "crisis económica" de pequeñas economías que Vivian de hacer una casita para un extranjero o persona residente en la ciudad para vacaciones y fines de semana y/o turismo rural. Dada la actual situación de recesión económica, pienso que seria el momento oportuno de regular las construcciones en "suelo rural" para así posibilitar especialmente a los pequeños municipios una salida laboral y turística, que se podría sostener vigorosamente. Recientemente estuve en el Sur de Francia y en Italia y pude comprobar con satisfacción la gran cantidad de casitas rurales que existen en las zonas cercanas a las ciudades turísticas y el mantenimiento de la arboleda y huertos. Por lo anterior paso a continuación a plantearle someramente las premisas, que en mi humilde opinión, debería reunir una urgente Ley de Construcciones Rurales y sus ventajas, tanto económicas como medioambientales:

1º) La Ley permitirá que en zonas rurales que no constituyen una explotación agrícola "rentable" se puedan realizar construcciones rurales para recreo y turismo.
Como todos sabemos existen gran cantidad de fincas que por su bajo rendimiento agrícola están de hecho "abandonadas", con gran perjuicio para el medio ambiente y también para la economía de la comarca. Es a este tipo de fincas a las que se les puede dar una utilidad que sea capaz de regenerar la "masa forestal" por una parte y por otra crear unas expectativas de negocio de ocio que podrá a su vez crear muchos puestos de trabajo.

2º) La Ley deberá determinar las parcelas mínimas, que se podrán establecer en función de si el suelo es de regadío, secano, de zonas montuosas y de zonas de sierra, estableciendo por ejemplo parcelas mínimas entre 5.000, 10.000, 25.000 y 50.000 m2, respectivamente. Por supuesto las zonas de protección podrán tener un régimen mas restrictivo.
El aprovechamiento de construcción se podrá cifrar en un 0,05 m2t x m2 suelo, que es muy bajo y no crea asentamientos.
Los propietarios que soliciten la licencia de construcción deberán comprometerse entre otros requisitos a los siguientes:
a) En caso de tener arboleda la finca se comprometerán a mantener la misma y a reponer los árboles que se sequen por cualquier motivo, y en caso de no tener masa alborea a repoblar al menos el 30% de la superficie de la parcela del tipo de árboles autóctono o que se le indique por la Consejeria de Agricultura o Medio Ambiente.
b) A dotar a la vivienda de depuradora de aguas residuales ecológicas.
c) A dotar asimismo la vivienda de instalaciones solares para la energía de agua caliente y eléctrica.
d) Tendrán que acreditar el suministro de agua suficiente para atender las necesidades de la casa.
e) A soportar el gastos de los servicios tales como reciclado de basura y a renunciar a los servicios propios de las zonas urbanas, como transporte público, calles urbanizadas, abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica, colegios, y demás equipamientos propios de las zonas urbanas.

Con lo anterior la Comunidad Autónoma podrá conseguir los siguientes fines:

Primero.- Una repoblación forestal gratis para el Estado del 30% de las zonas sin árboles y el mantenimiento correcto de los árboles existentes.

Segundo.- Una regulación legal que evite el descontrol de las construcciones rurales y los asentamientos semiurbanos ilegales. Pudiéndose proceder a legalizarse todas las viviendas antiguas que se adapten a estos requisitos o dejando fuera de ordenación a las que no se adapten.

Tercero.- La creación de muchos puestos de trabajo y la regeneración de comarcas enteras, lo cual dará vida a pequeños pueblos que no pueden sobrevivir sin las subvenciones actuales.

Cuarto.- Seguridad jurídica a los inversores, principalmente extranjeros, que en la actualidad están muy preocupados por sus inversiones en casitas rurales. Como V.E. sabrá desde la publicación de la nueva Ley del Suelo se ha paralizado en la practica totalidad de las zonas rurales cercanas a los pueblos y ciudades de Andalucía, especialmente en Málaga, la actividad de la construcción de casitas rurales, lo que ha provocado un enorme malestar en todos los pueblos limítrofes con la Costa, además de una verdadera "crisis económicas" de pequeñas economías que vivían de hacer una casita para un extranjero o persona residente en la ciudad para vacaciones y fines de semana y/o turismo rural."